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【律师说法】广州律师谈实践中常见的房屋租赁合同纠纷类型(二)
来源:广州律师网  作者:管理员1  发布时间:2014-08-31 23:49:38

常见的房屋租赁合同纠纷,除了上次提到的不能用于公司注册、拖欠租金、一房多租外,还有以下几种类型:

    常见的房屋租赁合同纠纷,除了上次提到的不能用于公司注册、拖欠租金、一房多租外,还有以下几种类型:
    一、转租纠纷
    转租包括经出租人同意的转租及未经出租人同意的转租,双方也可在合同中明确约定承租人是否可以转租,没有约定的,承租人无权转租房屋。
    承租人同意转租的情況下,根据租赁合同司法解释第十五条的规定,除非双方另有约定,否则,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的期限超过其剩余期限的,超过部分无效。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,次承租人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。在租赁合同终止或者被解除时,承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止,但是根据租赁合同解释第十七条的规定:“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。”
    在未经承租人同意转租的情况下,根据合同法的相关规定,租赁合同中没有约定承租人有权转租房屋,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除租赁合同。以往在实践中,因无权转租而导致租赁合同解除及转租合同终止的案例也较多,但是现在根据租赁合同解释第十六条的规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,视为同意转租,在六个月后再以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
    二、房屋维修纠纷
    承租房屋或其设施发生损坏或不能正常使用,应当由谁来维修?
    根据我国合同法第二百二十条的规定,出租人负有维修租赁物的义务,除非双方另有约定。但是该维修义务不是绝对的,无条件的。若因为承租人的保管使用不善,造成租赁物损毁、灭失的,出租人不负有维修的义务。根据我国合同法第二百二十二条的规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。
    出租人一般是在承租人按约定正常使用房屋及其设施时,房屋及其设施因其自身原因发生自然损耗或损坏的情况承担维修义务。若出租人拒绝维修,根据我国合同法第二百二十一条的规定,承租人可以自行维修,因此产生的维修费用由出租人承担。因维修影响承租人使用租赁物的,应当相应减少租金或者延长租期。在这种情况下,承租人为避免相关责任风险,应当注意以下几点:
    第一,应尽到善良管理人的义务,在合理范围内控制损害扩大;
    第二,除情况紧急,应当尽快通知出租人前来维修,而不是先自行维修;
    第三,出租人拒绝维修时,承租人自行维修时也应当根据诚实信用的原则挑选维修人,并且在原有设施价格的水平上进行维修;
    第四,承租人应当保留房屋或其设施损坏、通知出租人前来维修、尽善良管理人义务的相关证据。
    此外,无论是出租人对租赁物进行维修,还是承租人对租赁物进行维修,影响了承租人对房屋的正常使用的,承租人有权要求出租人相应地减少租金或者延长租赁期限。
    三、买卖不破租赁纠纷
    租赁期间内房屋易主,租赁关系如何处理?
    我国合同法第二百二十九条对“买卖不破租赁原则”作出了明确规定,即在租赁期间租赁物发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,承租人可以按照原租赁合同的约定继续使用房屋,新房主应当按照原租赁合同的约定收取租金,不得单方终止租赁合同或者提高租金。但是以下两种情形除外:
    第一、抵押权人行驶房屋出租前即已设立的抵押权导致所有权变更的;
    第二,房屋在出租前已被人民法院依法査封的。
    四、承租人优先购买权纠纷
    优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点,出租人未通知承租人便将租赁房屋出售,承租人可否以侵犯其优先购买权主张房屋买卖合同无效,同时要求按照房屋出售合同的条件购买房屋?
    在实践中,法院通常根据最高人民法院于1988年1月26日发布的关于《贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定,认为出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,同等条件下,承租人享有优先购买权,否则,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
    2007年10月1日起施行的《物权法》,并未将优先购买权规定为物权,前述司法解释规定与《物权法》规定相冲突。新版本的租赁合同解释将承租人优先购买权定性还原为债权,即:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
    此外,租赁合同解释对承租人的优先购买权行使问题还做了以下规定:出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。(广州律师)

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