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【律师说法】广州律师谈实践中常见的房屋租赁合同纠纷类型(一)
来源:广州维权律师网  作者:管理员  发布时间:2014-08-27 21:19:33

根据我国法律,结合本律师实践中处理过的房屋租赁合同纠纷,常见的租赁合同纠纷大概有以下几种:一、不能实现公司注册目的而产生纠纷;二、租金支付及相关纠纷;

    根据我国法律,结合本律师实践中处理过的房屋租赁合同纠纷,常见的租赁合同纠纷大概有以下几种:
    一、不能实现公司注册目的而产生纠纷
    若公司租赁房屋的目的在于注册公司,而租赁房屋不可用于公司注册或租赁房屋的地址已用于其他公司的注册,或出租人不提供或无法提供房屋产权证明,都会导致或者很可能导致公司无法以承租房屋的地址进行工商注册,从而无法顺利完成公司之设立。 在这种情况下,公司注册的时间会被延迟,而且通常租赁房屋都是采取押一付三的租金支付方式,因此在事实层面上,承租人将处于被动地位。
    就该问題,本律师认为若双方就该问题不能迅速协商解决,承租人应当立即向出租人发送解除租赁合同的书面通知,明确表明解除租赁合同的意思及其原因,并保留送达该书面通知的证据,之后向管辖法院提起解除租赁合同之诉。因为在该情况下,合同目的无法实现,法院通常会支持承租人解除租赁合同的诉讼请求,即使法院认定承租人单方解除租赁合同是违约行为需要支付出租人一定的违约金,但根据我国合同法 的相关规定,因承租人已及时通知出租人解除租赁合同,若出租人空置租赁房屋,就扩大的损失,承租人不承担相关责任。同时,纠纷解决得越快,承租人可能支付的租金的数額就可以越少。
    二、租金支付及相关纠纷
    若在出租人未违约的情况下,承租人延迟或拒不支付房屋租金,则出租人有权按照租货合同的约定要求承租人支付租金,及迟延支付违约金,未约定违约金的,在实践中可按照银行计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。
    若出租人向承租人发送支付房租的通知后,承租人仍未支付房租,根据合同法第九十四条的规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同,出租人有权终止租赁合间并收回出租房屋。
    若在出租人存在违约行为的情況下,承租人是否可以延迟或拒绝支付房屋租金呢? 对此法律并没有详细的规定,这需要视情况具体分析,若出租人只是一般违约,如拒绝维修房屋但并没有对承租人使用房屋造成较大影响,承租人不可以延迟或拒绝支付全部房屋租金。承租人应将扣除修复费用的其他房屋租金按期支付承租人,若出租人的违约行为对承租人使用房屋的行为造成根本性的影响,如将房屋换锁拒绝承租人入内,承租人有权扣绝支付房租。
    三、一房多租纠纷
    虽然租赁合同解释已明确,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记条案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当亊人一方已经履行主要义务,对 方接受的除外。但是出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。因此,对于租赁涉及的房产标的额较高或入住所需时间较长的租赁合同,本律师建议仍需办理备案手续。(广州律师

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