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已支付全款但未办理过户的房屋能否会被查封执行?
来源:广州律师网  作者:管理员1  发布时间:2014-10-22 21:04:10

第三人已支付全部价款并实际占有被执行人名下的房屋但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封

已支付全款但未办理过户的房屋能否会被查封执行?
第三人已支付全部价款并实际占有被执行人名下的房屋但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封

一、案情介绍
    2002年,A公司因与B公司就合作建房事宜存在债权债务关系,与B公司签订债务转让协议,约定B公司以其所有的的房产抵偿应付给A公司的款项,此后B公司将该房屋交付A公司,A公司分配给其职工使用。
    2003年10月,B公司取得上述房屋的所有权,并抵押给银行。2007年,B公司因与C公司之间的保证合同纠纷案,经法院判决,判令B公司需偿还C公司欠款4000万元。判决后,C公司申请法院强制执行。执行过程中,法院查封了B公司用于抵债的房屋。于是,A公司向法院申请执行异议,但被法院驳回。A公司遂提起执行异议之诉,请求确认其为上述房屋的所有权人,停止对上述房屋进行查封等执行行为。
    C公司辩称:涉案房屋到登记在B公司名下,因此产权属于B公司所有,A公司至今尚未取得该房屋的所有权。此外,A公司不能取得房屋的所有权自身存在过错,其购买之后没有主张所有权,最终导致目前的情况。因此我公司不同意A公司的诉讼请求。
二、审理结果
    法院经审理认为:A公司作为涉案房屋的买受人,于法院査封之前己通过抵消债务的方式支付了合理对价,并已实际占有该房屋。且根据现有证据,不足以证明A公司在本案中存在过错。此外,A公司对B公司的债权直接针对涉案房屋,且发生在先;而C公司对B公司的债权发生在后,并不直接针对涉案房屋,特别是考虑A公司己经实际占有、使用涉案房屋多年的实际情况,故判决支持A公司诉请,判令停止对涉案房屋采取查封等执行措施。
三、争议焦点:
    本案主要涉及两个争议焦点:一是A公司能否请求确认其为涉案房屋的所有权人;二是A公司能否请求停止对涉案房屋的执行。
    (一)A公司无权请求确认其为涉案房屋的所有权人
    根据物权法的规定,房屋所有权需登记后才取得,在尚未办理过户登记手续的情况下,A公司对涉案房屋不享有所有权。
    (二)A公司有权请求停止对涉案房屋的执行
    涉案财产仍在B公司名下,本应作为执行财产,但最高法院《关于人民法院民事执行中 査封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以査封、扣押、冻结;第三人己经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此,我们认为,A公司作为涉案房屋的买受人,于法院査封前已购买涉案房屋,支付了全部价款,并实际占有。且难以证明A公司存在过错,故法院支持A公司的请求正确。
四、律师提醒:
    鉴于不动产所有权的登记取得制度,广州律师王永健特别提醒购买者,在购买后,及时办理过户登记手续。如因他人原因导致无法办理登记手续的,请保存好相关的交易单据、能够证明无法过户的材料等,避免所购买的房屋,因为出售者的欠债而被查封拍卖。(广州律师


 

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