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未经共有人同意而签订的房屋买卖合同是否有效
来源:广州维权律师网  作者:王永健律师  发布时间:2014-08-10 00:41:42

律师提醒购房者:房屋买卖合同的效力与物权变动是独立的。判断合同是否无效,应严格遵循合同法的相关规定。房屋登记者与买受人签订合同时,如买受人是善意,且支付合理对价,但未办理房屋变更手续的,其他共有人请求确认合同无效的,不予支持。

    最高院知道案例公布了一起房屋登记者单方出售共有房产而引发的合同效力争议的案件,案件大致情况为:
    王某与李某合伙经营球类用品业务,双方各自出资共同购买了某商铺门面作为经营地址,并以李某的名义办理土地使用证及房产证。后王某与李某因经营产生纠纷,商店停止营业,双方签订清算协议,约定李某支付王某700多万元,付清款项后,上述商铺归李某所有。在未付清款项之前,上述商铺属双方共有。协议签订后,李某共支付了款项400多万元,还有300万未支付。
2010年*月,李某未经王某同意,擅自与第三方佟某签订房屋买卖合同,约定将上述房产以900万价格出售,款项一次付清,双方应在款项支付后办理变更手续。如任何一方违约,应支付相当于价款30%的违约金。
    2011年*月,王某得知上述情况,诉至法院,请求法院确认李某与佟某签订的房屋买卖合同无效,理由为李某未经上述房屋的共有人王某同意即出售,违反法律规定及双方的约定,且合同约定价格明显低于同地区同时期价格,损害了其利益。
    一审法院认为,李某与佟某签订时,佟某是善意的,且约定的价格未有低于市场价格,该房屋买卖合同是双方的真实意思,并不符合合同无效的法律规定,合同合法有效。因此,驳回王某的诉讼请求。二审法院审理后,维持原判。
    根据本案,律师提醒购房者:
   1、房屋买卖合同的效力与物权变动是独立的。判断合同是否无效,应严格遵循合同法的相关规定。若合同中约定的事项违反一般的法律规定,而非法律、行政法规的强制性规定的,合同有效,但由于违反相关规定而无法实现物权变更。因此导致合同一方违约的,应根据约定承担法律后果。
    2、房屋登记者与买受人签订合同时,如买受人是善意,且支付合理对价,但未办理房屋变更手续的,其他共有人请求确认合同无效的,不予支持,即合同有效,双方因严格履行,无法履行的需承担违约责任。
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