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购买不动产未过户存在被查封的法律风险
来源:广州律师网  作者:管理员  发布时间:2016-06-12 22:25:07

即使黄某强已经支付涉案车位全部价款并实际占有该财产,但是长达四年多时间未办理过户手续,结合其一审陈述的“为了避免多缴税,涉案车位在向招某舜购买时未办理过户手续”,可以看出黄某强对涉案车位未办理过户手续存在过错

购买不动产未过户存在被查封的法律风险
——以黄某购买车位未过户执行异议诉讼案为例

当事人信息
    上诉人(原审原告)黄某强,男,汉族,,住广东省深圳市宝安区。
    委托代理人王永健,北京市盈科(广州)律师事务所律师。
    被上诉人(原审被告)广发银行股份有限公司佛山分行,住所地广东省佛山市禅城区。
    负责人徐海,行长。
    被上诉人(原审被告)张某平,男,汉族,住广东省佛山市。
    被上诉人(原审被告)蔡某可,男,汉族,住广东省雷州市。
    委托代理人陈某某。
    委托代理人陈某某。
    被上诉人(原审被告)张某强,男,汉族,住广东省佛山市禅城区。
    被上诉人(原审被告)陈某昌,男,汉族,住广东省佛山市禅城区。
    原审第三人招某舜,男,汉族,住广东省佛山市禅城区。
    原审第三人赵某芬,女,汉族,住广东省佛山市禅城区。
审理经过
    上诉人黄某强因与被上诉人广发银行股份有限公司佛山分行(以下简称广发行佛山分行)、张某平、蔡某可、张某强、陈某昌、原审第三人招某舜、赵某芬案外人执行异议之诉一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院(2014)佛城法民一初字第678号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明
    原审法院经审理,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决:驳回黄某强的诉讼请求。适用简易程序审理,案件受理费减半收取1150元,由黄某强负担。
上诉人诉称
    上诉人黄某强不服上述判决,向本院提起上诉称:一审判决认定事实不清,适用法律不当,黄某强对位于佛山市禅城区*号地下室*2号车位(以下简称涉案车位)享有国有土地使用权。2009年3月,黄某强与招某舜达成合意,由招某舜将其所有的佛山市禅城区*号*座*2房及涉案车位一起出售给黄某强。签订合同后,黄某强已支付商品房和车位的全部价款,招某舜也将房屋及车位交给黄某强,还向黄某强移交了《国有土地使用证》、《房地产权证》、《不动产销售发票》、《契税完税证》、《物业管理维修基金专用对账》、《证明》等权属证件的原件,黄某强一直公开合法的占有、使用涉案车位,涉案车位相关管理费一直由黄某强按期缴纳,对于车位变更所有人的事实,物业管理公司也已经出具书面证明予以证实。黄某强提交证据证明黄某强向招某舜购买涉案车位并支付了全部款项,黄某强具有涉案车位的所有权。至今涉案车位未办理过户手续,过错不在黄某强,因招某舜未能提供身份证配合导致。一审判决认为黄某强与招某舜不存在买卖合同关系,黄某强仅为招某舜的代理人而非涉案车位的实际权属人,甚至认为即使存在买卖合同关系,黄某强对涉案车位享有的权利亦仅为债权而非物权,属于事实认定不清,据此适用的法律不正确,判决结果不公正。上诉请求:1.撤销一审判决,改判黄某强对涉案车位享有国有土地使用权;2.本案诉讼费用由广发行佛山分行、张某平、蔡某可、张某强、陈某昌承担。
被上诉人辩称
    被上诉人广发行佛山分行答辩称:一审判决认定事实清楚,证据充分,黄某强没有提供有效证据证明已购买涉案车位并支付款项,黄某强提出因招某舜未提供身份证配合所以未办理过户手续也没有证据支持。应该维持一审判决,驳回黄德胜的上诉请求。被上诉人张某平答辩称:同意广发行佛山分行的答辩意见。被上诉人蔡某可答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律恰当,判决结果公正。黄某强的异议请求没有事实和法律依据。涉案车位属不动产,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”,不动产的物权登记具有公示公信效力。黄某强虽与招某舜约定涉案车位转让给黄某强,但涉案车位至今未办理权属变更手续,黄某强与招某舜约定的事项仅对双方具有法律约束力,并未产生物权变动效力。请求驳回黄某强的上诉,维持原判。
    被上诉人张某强答辩称:同意广发行佛山分行的答辩意见。
    被上诉人陈某昌未发表答辩意见。
    原审第三人招某舜、赵某芬未发表答辩意见。
    二审期间,上诉人黄某强向本院提交以下证据:1.房地产买卖合同(No.00047*),2.买卖代理费支付承诺书(买方),3.代理费收款收据,4.中国建设银行转账凭条、广东发展银行存款回单、中国银行存款回单,5.收款证明(三张),6.协议书,上述证据共同证明黄某强向招某舜购买涉案车位并支付了全部款项的事实。被上诉人广发行佛山分行质证认为:上述证据不属于新证据,黄某强未在一审提交,其在二审提交不符合证据规则;广发行佛山分行并非买卖合同当事人,所以对真实性无法确认;证据1房地产买卖合同约定交易标的面积161.3平方米,房产证号37××53,所以该合同显示的交易标的实际上是*2房,合同并未显示与涉案车位有关,没有写明涉案车位的房产证号;证据3中介提供的收款收据显示是*号房屋代理费,不能体现涉案车位;上述证据不能证明黄某强已向招某舜购买涉案车位并支付全部款项。被上诉人张某平质证认为:与张某强意见一致。被上诉人蔡某可未发表质证意见。被上诉人张某强质证认为:同意广发行佛山分行的意见。黄某强一审提出涉案车位未过户是因为想过户给子女,但子女在外国读书,要等子女回来才能过户;现二审又陈述没有拿到招某舜的身份证;陈述前后矛盾。被上诉人陈某昌未发表质证意见。原审第三人招某舜、赵某芬未发表质证意见。
    二审期间,被上诉人广发行佛山分行、张某平、蔡某可、张某强、陈某昌、原审第三人招某舜、赵某芬均未向本院提交新证据。
    经审查,本院对证据审核如下:上诉人黄某强提交的证据均有原件核对,本院对真实性予以采信。
本院查明
    经审查,本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明,黄某强在二审期间提交的证据显示:其与招某舜、赵某芬通过中介公司于2009年3月16日签订了《房地产买卖合同》(No.00047*),黄某强购买了位于佛山市禅城区*号*座*2房及涉案车位;2009年5月17日,黄某强与招某舜、赵某芬签订《协议书》,约定履行《房地产买卖合同》(No.00047*)中买卖双方同意未过户前付清所有房款给卖方,卖方收齐所有房款当天必须到佛山市公证处委托该物业买卖过户的所有处分权,如卖方不配合而造成买方经济的,卖方须付法律责任。
本院认为
    本院认为:二审争议焦点是黄某强是否对涉案车位享有国有土地使用权。黄某强在二审期间提交房地产买卖合同(No.00047*)等证据显示其与招某舜、赵某芬于2009年3月16日就涉案车位签订了《房地产买卖合同》,其已支付了全部款项并实际使用,其是涉案车位的使用权人,要求法院停止执行,解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,第三人已经支付全部价款并实际占有该财产,对未办理过户登记手续没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中,即使黄某强已经支付涉案车位全部价款并实际占有该财产,但是其于2009年3月16日购买涉案车位至法院于2014年1月17日进行查封,长达四年多时间未办理过户手续,结合其一审陈述的“为了避免多缴税,涉案车位在向招某舜购买时未办理过户手续”,可以看出黄某强对涉案车位未办理过户手续存在过错。黄某强上诉主张其对此无过错,理由不成立。综上,涉案车位登记在招某舜名下,黄某强以《房地产买卖合同》等证据要求确认涉案车位的国有土地使用权归其所有、停止执行、解除查封,理据不足,本院不予支持。原审判决对此处理正确,应予维持。综上,黄某强的上诉理由不成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定,判决如下:
二审裁判结果
    驳回上诉,维持原判。
    二审案件受理费2300元,由上诉人黄某强负担。本判决为终审判决。
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