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父母出售登记在未成年子女名下的房屋所签买卖协议是否有效
来源:广州律师网  作者:管理员  发布时间:2017-03-15 22:41:27

基于《民法通则》第十八条之规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护的财产。很多人认为,无论何种情况下,出售未成年子女的房产都是无效的。其实不然,民法通则之规定是为了保护未成年人的权益不受侵犯,但若出售行为并没有侵犯未成年子女权益的情况下,合同还是有效的。实践中也不少这样的例子,如以下两案,法院均判决房屋买卖合同有效。具体如下:
裁判原文节选1【案号:上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第9563号】

     基于《民法通则》第十八条之规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护的财产。很多人认为,无论何种情况下,出售未成年子女的房产都是无效的。其实不然,民法通则之规定是为了保护未成年人的权益不受侵犯,但若出售行为并没有侵犯未成年子女权益的情况下,合同还是有效的。实践中也不少这样的例子,如以下两案,法院均判决房屋买卖合同有效。具体如下:
    裁判原文节选1【案号:上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第9563号】
    本院认为,系争房屋为余某与江某某离婚后购买,产权人登记为余某与余某某,物权以登记为准,即便江某某确实出资了部分购房款,也仅仅可就其出资款主张权利,不享有系争房屋所有权,故江某某不具备以自己的名义诉请系争房屋买卖合同无效的主体资格,其起诉应予驳回。未成年人的父母是未成年人的监护人,依法代理未成年人的民事活动。余某与江某某离婚后,余某某虽与江某某共同生活,但余某并不因此丧失对余某某的监护权,余某作为余某某的法定代理人,有权代理余某某的民事活动。余某并代余某某与殷某、骆某签订系争房屋买卖合同,整个交易流程符合二手房买卖的惯例,房屋成交价对比原告方提供的房地产价格信息,亦未偏离正常价格范围,故原告称买卖合同双方恶意串通,缺乏依据,本院难以采信。至于房屋买卖是否侵害了未成年人余某某的合法权益,本院认为,系争房屋出售后,房屋出卖人取得了房屋对价,且该对价没有过分低于市场价,因此余某某的合法财产权益并未受到侵害。余某作为余某某的监护人,理应妥善保管余某某的财产份额。如果余某有侵占、损害余某某财产权益的行为,应依法赔偿损失,但不影响系争房屋买卖合同的效力。同时,殷某、骆某基于余某为余某某的父亲,有理由相应余某可以代理余某某的民事行为而与之签订买卖合同,支付对价并取得了系争房屋所有权,殷某、骆某受让系争房屋是善意、无过错的。综上,系争房屋《买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,原告要求确认《买卖合同》无效的诉讼请求,本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十六条第一款,《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,判决如下:驳回原告余某某、江某某的诉讼请求。
    裁判文书原文节选2【案号:茂名市中级人民法院2015)茂中法民四终字第54
    关于赖某甲将涉案房产转让给覃某某的行为是否有效的问题。覃某某上诉称原审判决认定赖某甲处分涉案房产不是为被监护人赖某乙的利益而处分,从而认定赖某甲的处分行为无效,原审判决认定事实错误,赖某甲转让涉案房产属于有权处分。经查,涉案《房屋转让协议书》是于20*****日签订的。结合上述第一个争议焦点查明的赖某乙的出生日期为19*****日的事实可见,涉案《房屋转让协议书》签订时赖某乙未满15周岁,根据《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。的规定,赖某乙在涉案合同签订时属于限制民事行为能力人,可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动。而涉案合同约定的是房产转让,双方当事人需承担的权利义务明显与赖某乙的年龄、智力是不相适应的,因此,应由赖某乙的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意下才可进行。本案中,赖某甲作为赖某乙的法定代理人,是完全民事行为能力人,其代理赖某乙签订涉案房屋买卖协议是其真实意思表示,协议的内容亦符合法律规定,且赖某甲未能提供证据证实涉案房屋的转让损害了赖某乙的合法利益,因此,应认定涉案房屋转让合同为有效合同赖某甲辩称涉案房屋转让未经赖某乙同意或追认,属无权处分,该转让协议应为无效合同。赖某甲该辩解没有依据,本院不予采纳。(广州房产律师

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