当前位置:首页 > 房产纠纷
房屋买卖双方变更合同重大内容后应重新明确新的违约责任
来源:广州律师网  作者:管理员  发布时间:2017-03-10 22:32:47

付款金额、期限等发生变化,那么原《房屋买卖合同》约定的违约条款双方也有可能产生新的约定,否则,对双方可能不公平,有违公平原则

【基本情况】

    2012年12月x日,买方(余某)与卖方(李某、唐某)及经纪方广州市某地产代理有限公司三方经协商就番禺某房产的买卖达成一致,并签订了合同号为000***0号的《房屋买卖合同》。合同约定:涉案房产按套销售,成交价为1350000元;是次交易所产生税费全部由买方支付;卖方交付涉案房产予买方使用之日期为过户当天;卖方应在办理交易过户手续前将有关涉案房产的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕,并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责;卖方不能按本合同约定将涉案房产售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,应向买方支付涉案房产成交价的10%作违约金,卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付涉案房产,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按涉案房产成交价的千分之一向买方支付违约金。逾期30天,买方有权不再购买涉案房产,卖方应退回全部已收款项并向买方支付涉案房产成交价的10%作违约金;买方不能按本合同约定买入涉案房产,或者因违约而无法买入涉案房产的,应向卖方支付涉案房产成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款,每逾期一天,按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金;买方未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按涉案房产成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天,卖方有权不再出售涉案房产,买方应向卖方支付涉案房产成交价的10%作违约金;如因国家政策或银行限贷导致不能正常交易没法买卖交易进行,则卖方于五个工作日内退回买方已支付的款项,交易取消,三方互不追究其违约责任。卖方同意买方于办理过户时写王某名;买卖双方同意按照按揭付款的方式支付购房款:(1)于2012年12月16日前支付20000元定金。(2)首期楼价款(含定金)400000元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天或之前付清。(3)950000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款,银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续需在2013年1月30日前完成,如因房管局或银行原因导致延迟,则时间相应顺延。(4)卖方应协助买方办理按揭手续,包括但不限于签署有关文件/合同等。上述《房屋买卖合同》及附件还对其他事项进行了相关约定。2012年12月16日,余某、王某向被告支付了20000元定金。2012年12月19日,王某向广州市某按揭代理有限公司支付了按揭代理费5520元。
    2013年1月27日,卖方李某、唐某与买方余某、王某甲及中介方签订了一份《补充协议》,内容为:“因于2012年12月16日在某地产代理有限公司签定房屋买卖合同(№:000***0),因现时国家政策限购导致买方王某与余某过户时延期,现买卖双方同意原买方王某签注银行有关文件作废,银行并退回已签注的文件给卖方,同时买方过户时从新(应为重新)落实用王某甲、身份证号码:XXXXXXXXX,本人过户购买,其王某甲本人同意认同此协议。本协议与房屋买卖合同(№:000***0)具有同等法律效力。”。同日,委托人一(买方)王某甲及委托人二(卖方)唐某、李某与受委托人广州市某按揭代理有限公司签订了一份编号为000***4的《授权委托书(二手)》,内容为:“买方购买卖方座落于广州市番禺区某房产,经受委托方依贷款银行当前相关的规定和要求,对委托方的借款资格及借款额度、年限进行初步的分析,拟向银行申请贷款92万元,借款期限为20年,上述房屋的交易过户、抵押登记及向银行按揭贷款的所有手续,委托广州市某按揭代理有限公司全权代理,在办理上述手续的过程中,委托方和受托方都遵循相关部门的有关程序,按规定操作,确保产权过户到委托人一(买方)名下(委托方原因除外),并且委托方均认可办理手续过程中所产生的费用。委托方必须保证及时按受委托方要求向受托方提供办理按揭所需的材料,且保证所提供一切资料均真实、合法、完整,否则,委托方应承担因此而引起的一切法律责任及经济损失。在委托人一(买方)的贷款经银行书面同意贷款后,如因委托方原因导致该笔贷款无法进行的,则视为该笔贷款业务已成功办理,所有费用不予退回;如因银行或房管部门的原因导致退案的,在扣除已开展工作的工本费后,将费用退还给委托方。本授权委托书有效期从签署之日起至委托事项完成为止”。上述三方于当天还签订了一份《业务受理确认函》(№000***3),内容为:买方王某甲购买卖方李某、唐某的涉案房产,双方委托广州市某代理有限公司办理按揭贷款(含产权过户、抵押登记)手续,买方确认信息:1、买方确定交易房地产权属人为1人,姓名王某甲,本次交易报价为135万元。2、买方向银行申请92万元20年(以银行批复为准)的贷款,目前该贷款银行规定供款满12个月后可申请提前还款。《房地产权证》原件在供款满3个月,并无月供款逾期情况下可以提前向银行申请领回。3、您家庭成员名下有0套住房,有过0笔购房贷款,已结清0笔,无贷款或信用卡逾期。4、按揭服务费明细详见收款收据,收费不含银行利息和过户税费,及中介公司的中介费(A、工作一经展开,双方需撤案件,我司收取的最低工本费390元不予退回。B、如因买卖双方、银行、房管部门原因导致贷款审批不成功,我司仅收取已产生的成本费用;C、业务受理后,客户要求更改贷款银行或变更借款人,我司将另加收390元/单的成本费。D、若银行审批完成且已出书面《同贷书》,但因买卖双方原因该笔贷款发放不成功的,则视为该单业务已办理完成,全额按揭费用不予退还)。卖方确认信息:转(加)按业务在新贷款发放前必需按时供款。
    中国某银行支行向买方王某甲出具了一份《个人二手房贷款初审结果通知书》,内容为:关于王某甲因购买涉案房产与售房者唐某、李某签订了《购房意向书》、《商品房买卖合同》,并提出了贷款申请。根据工行有关规定,贷款现已初审通过。现就有关贷款发放事项通知如下:在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后,我行将按照与您签订的《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款92万元用于支付购房款,并划入售房者的收款帐号,收款人李某,收款帐号:62×××55(具体贷款金额、售房者户名与账户以《个人购房借款/担保合同》的约定为准)。若发生借款人提供的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其它足以影响贷款人资金安全的情形,本行将取消发放贷款并且不承担任何责任。若贷款的最终审批结果与本贷款通知书有冲突的,以我行上级业务主管部门最终审批结果为准(公积金贷款以广州市住房公积金管理中心最终审批结果为准)。本通知书自开具之日起一个月内有效。
后因双方在履行合同之中产生纠纷,王某甲遂于向法院提起诉讼称,余某与唐某、李某于2012年12月经某地产代理有限公司促成签订房屋买卖合同,购买位于番禺某房屋,因政策限购导致买方不能过户,于2013年1月27日经三方同意签订补充协议,由王某甲来履行合同权利,因新年假期延迟到2013年3月6日办理过户手续。某地产代理和王某甲多次电话通知唐某、李某配合过户手续,唐某、李某不肯配合,李某于2013年3月30日发短信通知某地产岑某说房屋已决定不卖。王某甲认为唐某、李某已构成违约,据此,请求法院依法判令:
    1、唐某、李某按合同赔偿王某甲135000元违约金给王某甲;
    2、唐某、李某赔偿按揭费用5910元;
    3、唐某、李某赔偿王某甲临时住所租金25000元;
    4、唐某、李某赔偿王某甲因房屋增值给王某甲造成的损失100000元。
    5、唐某、李某立即退还王某甲20000元的购房定金及利息
【法院观点】
    双方争议的焦点为:一、《房屋买卖合同》与《补充协议》的效力及诉讼主体问题;二、买卖合同的变更及买卖双方何方违约问题。
    一、关于《房屋买卖合同》与《补充协议》的效力及诉讼主体的问题。
    法院认为,余某与李某、唐某及经纪方广州市某地产代理有限公司三方签订的《房屋买卖合同》,李某、唐某与余某、王某甲及中介方签订的《补充协议》,是各方当事人的真实意思表示,也未违反法律的强制性规定,合法有效,当事人应当按照约定履行义务、行使权利。余某在其与王某甲婚姻关系存续期间与李某、唐某签订《房屋买卖合同》,根据我国婚姻法的规定,该行为的法律后果应由夫妻双方即余某、王某甲共同承担。2013年1月25日,余某在与王某甲办理离婚登记手续后,仍与王某甲一起作为买方与李某、唐某继续签订《补充协议》,该《补充协议》的效力自然及于两人。现余某将涉及上述合同的相应权利、义务,即要求返还定金及主张违约责任的权利让渡给王某甲,未违反法律规定,王某甲、李某、唐某均予以同意,应为有效法律行为。王某既未在《房屋买卖合同》、也未在《补充协议》上签名,故其并非本案讼争买卖法律关系的主体。虽然二审中王某到庭作证确认其向李某、唐某支付2万元定金的事实,但其同时表示因王某甲已将2万元定金支付给其,其同意将要求李某、唐某返还2万元定金的权利让渡给王某甲。综上所述,王某甲基于其为买卖合同买方的身份而主张相应权利,是本案的适格主体。
    二、关于买卖合同的变更及买卖双方何方违约的问题。法院认为,双方在《房屋买卖合同》附件第2条第(3)项中约定,人民币95万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款,银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付,交易手续需在2013年1月30日前完成,如因房管局或银行原因导致延迟,则时间相应顺延;而在《补充协议》中,双方已确认因国家政策限购导致买方过户时延期的事实,故本院认为按双方约定以按揭方式支付楼款的履行时间可以相应顺延。
    另,双方在同意变更过户主体、贷款金额,并应当顺延一定期限让王某甲履行义务的情况下,双方本应就楼款的每次付款金额、期限等重要问题再进行重新协商,达成一致意见,但双方并未提交双方事后就此进行过协商或达成一致意见的证据,导致合同的目的无法实现,唐某、李某基于此而通过中介方向王某甲表达了解除合同的意思表示,双方的房屋买卖合同关系可因此解除。而如适用《合同法》第六十一条的规定,前提是双方有继续履行合同的意愿,同时,要承担过错责任前提也必须是有明确约定的,本案付款金额、期限等发生变化,那么原《房屋买卖合同》约定的违约条款双方也有可能产生新的约定,如法院适用《合同法》第六十一条规定去推断、确定每次付款(包括首期)的金额、期限及调高或降低违约责任比例,对双方可能不公平,有违公平原则。
    因此,法院认为,鉴于双方未能就履行期限等合同条款重新达成一致意见并不能归责于一方,现王某甲上诉要求按原《房屋买卖合同》违约条款认定唐某、李某违约,并要求按涉案房产成交价的10%赔偿违约金135000元,理由不足,依据不充分,不予支持。
    但王某甲上诉要求唐某、李某退还定金20000元,理由充分,应予支持。唐某、李某于2013年3月30日通知解除合同,从此时开始其负有返还定金的义务,但其至今都未将该款项返还给王某甲,应向王某甲支付相应的利息。
    最终判决:唐某、李某向王某甲退还定金20000元,并支付利息(以该20000元为本金,按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率标准,从2013年3月30日起计算至实际支付之日止)。(广州律师

0
首席律师
首席律师 王永健

首席律师 王永健

    首席律师 王永健,盈科(广州)律师事务所专职律师,公司法律事..[详细]
团队律师 吕捷宁

团队律师 吕捷宁

     吕捷宁律师,现为北京市盈科(广州)律师事务所律师,中华全..[详细]
联系我们

广州维权律师网

  • 咨询热线:139-2210-5383
  • 传 真:020-66857289
  • 邮 箱:13922105383@139.com
  • 地址:广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心7-9楼