当前位置:首页 > 房产纠纷
买卖双方合意继续履行合同后,买方经催告后仍未支付构成违约
来源:广州律师网  作者:管理员  发布时间:2017-03-09 23:18:54

在房屋买卖合同履行过程中,当一方无法按约定的方式履行合同义务时,其行为在当时已构成违约,守约方有权行使解除权并追究违约责任。但若违约一方提出变更履行方式,而守约方表示同意或者直接催促违约方履行合同时,视为双方已达成继续履行合同的合意。

案件基本情况:
    2012年6月1日,广州某地产商与陈某签订编号xx号《广州市商品房买卖合同(预售)》,合同约定:广州某地产商以出让方式取得位于广州市白云区某地块的土地使用权,规划用途为商服用地,广州某地产商经相关行政部门批准,在该地块上投资建设商品房,该项目已取得穗房预(网)字第xxx号《商品房预售许可证》。陈某向广州某地产商购买其中一个单元,建筑面积为121.76平方米,其中套内建筑面积89.4平方米,共有分摊面积约32.36平方米。该房屋每平方米建筑面积单价为人民币12192.39元,总价人民币1090000元。陈某自该合同网上签订之日支付全部房价款的55.5%即600000元为首付款,剩余房款490000元于2012年6月1日前申请办理银行按揭手续,并按照按揭方式付款。合同第十条约定:“……2、分期付款的,如果乙方(陈某)未能按照本合同第八条的约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号,甲方(广州某地产商)有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金;经甲方催告,逾期超过30日仍未支付的,甲方有权解除合同。3、按揭付款的,如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号,甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金;经甲方催告,逾期超过30日仍未支付的,甲方有权解除合同……广州某地产商要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内,将乙方已支付房价款退还乙方。”合同中陈某通讯地址写明为“广州花都区某某小区某某房”。
    同日,双方签署合同附件七补充协议,该协议第一条第1款约定:“乙方明白,买卖合同与乙方将来签订的抵押借款(按揭)供楼合同是两个独立的法律关系,两者的成立与否互不作为条件。按揭机构最终批准给乙方的贷款额度和期限与甲方无关,若乙方提出的银行按揭申请未获银行批准或银行批准贷款金额低于乙方申请贷款金额,乙方应在甲方要求的期限内选择一次性付款或者补足全部房价余款给甲方,否则视为乙方违约,甲方有权解除合同,并要求乙方支付总房价款的30%作为违约金。”第十一条第1点约定:“甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的通讯地址以邮寄方式(挂号信或EMS)送达对方”,第十八条约定:“本补充协议与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的,以本补充协议条款为准。”
    2011年某月某日,广州某地产商出具收据写明收到陈某交付的涉案房屋的定金50000元;2012年x月x日,广州某地产商再次出具收据写明收到陈某支付的涉案房屋房款550000元。2012年x月x日,案外人广东某律所向陈某出具收据5张,证明收取了相关按揭费用。2012年x月x日,陈某向广州某地产商出具申请书,写明陈某因办理银行按揭贷款未成功,现向广州某地产商申请分期交付房款,剩余490000元分三个月付清,具体时间为10月份付200000元,11月份付250000元,12月份付240000元。2012年x月x日,广州某地产商向陈某出具《关于敦促立即按约支付剩余购房款的函》(以下简称敦促函),写明陈某仍未支付剩余购房款,现敦促陈某于2012年x月x日前与广州某地产商联系并一次性补足全部房价款,广州某地产商保留解除合同和追究陈某违约责任的权利。广州某地产商出示编号为xxxxxx的国内特快专递邮件详情单主张已将上述敦促函寄送至陈某通讯地址。201x年x月x日,广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具邮件查询结果,写明上述邮件于2012年x月x日由陈某本人签收。
    2013年x月x日,陈某出具编号银行支票,金额为490000元。次日,陈某将支票送至广州某地产商处,广州某地产商随后将支票送至银行提现,2013年8月16日,银行以日期不规范为由退票。庭审中,陈某表示,按揭办理不成功后未向受委托方广东某律所主张要求赔偿相关损失。
    讼中,经法院释明,陈某坚持要求继续履行合同,不同意解除合同亦不主张要求广州某地产商退还已交付的首期房款600000元,并表示清楚知晓若法院判决合同解除陈某需另行向广州某地产商主张返还首期房款等事宜。
法院观点:
    双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议是双方真实意思表示,合法有效,当事人应恪守履行。陈某主张按揭办理不成功系因广州某地产商未为其办理,但陈某所提交的收据显示按揭手续均系由陈某委托案外人广东某律所代为办理,故本院对陈某上述主张不予采信,确认陈某按揭办理不成功过错不在广州某地产商。陈某主张向广州某地产商提交分三期支付剩余房款的申请后未获广州某地产商同意的通知,广州某地产商亦未能提交证据证实已就陈某的上述申请有过书面同意的材料送达至陈某,故本院对陈某主张以未获书面同意通知而未按申请书缴纳剩余房款的理由予以采信,故陈某未按申请书缴纳剩余房款过错不在陈某。陈某确认EMS单中所写地址为陈某通讯地址,且经本院前往陈某通讯地址核实陈某确居住于此,现陈某主张未收到广州某地产商以EMS寄送的敦促函但未能提供证据对EMS单据及查询结果予以反驳,故本院对陈某主张不予采信,确认陈某于2012年x月x日收到敦促函,及广州某地产商于2013年x月x日催告陈某缴纳剩余房款。陈某主张系因广州某地产商要收取现金故将款项取出导致支票空头而被银行罚款,但未能提供证据证实其收到银行罚款,且银行出具的退票理由书写明退票理由为日期不规范,故本院对陈某主张的退票理由不予采信,认定支票退票导致剩余房款未缴纳过错在陈某方。支票退票后,陈某至今仍未支付剩余房款。根据涉案合同第十条第2款及第3款的约定,即经广州某地产商催告陈某逾期超过30日仍未支付房款时广州某地产商有权解除合同,现因陈某自收到敦促函后超过30日未缴纳购房尾款,故广州某地产商有权于2013年x月x日解除涉案合同。
    2013年x月x日陈某向广州某地产商交付剩余房款支票,广州某地产商接收并进行提现,应视为双方于该日合意继续履行涉案合同。2013年x月x日支票遭银行退票,支付尾款不成功后陈某未采用其他方式支付尾款。广州某地产商于2013年x月x日向本院提起诉讼要求解除合同,本院于2014年x月x日向陈某送达起诉书及证据副本、开庭传票等诉讼材料,故自原、陈某再次合意继续履行合同未果后本院送达起诉书及证据副本之日应视为广州某地产商再次催告之日。陈某虽不同意解除合同,但在催告后超过30日至今尚未支付房屋余款,依据合同约定,陈某上述行为已构成违约,现广州某地产商要求解除合同合理合法,本院应予准许,故涉案合同应于2014年x月x日解除。
    关于违约金,因陈某行为已构成违约,应承担相应的违约责任。根据涉案合同第十条第2款、第3款及合同附件七补充协议第一条第1款、第十八条的约定,陈某应承担总房价1090000元的30%违约金即327000元。但因广州某地产商未能提供证据证实其存在利息损失以外的其他经济损失,且涉案合同签订时陈某处于相对弱势的合同地位,现违约金约定过分高于广州某地产商的实际损失;且陈某亦抗辩违约金标准过高,故应当予以调整,本院酌定违约金比例为15%,故陈某应向广州某地产商支付违约金163500元。对于合同解除后陈某已支付的房款返还等事宜,陈某已清楚可另案向广州某地产商主张权利要求返还,本院不作处理。
法院审理结果:
    一、广州某地产商与陈某于201x年x月x日签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》于2014年x月x日解除;
    二、在本判决生效之日起三日内,陈某向广州某地产商支付违约金163500元;
    三、驳回广州某地产商其他诉讼请求。

0
首席律师
首席律师 王永健

首席律师 王永健

    首席律师 王永健,盈科(广州)律师事务所专职律师,公司法律事..[详细]
团队律师 吕捷宁

团队律师 吕捷宁

     吕捷宁律师,现为北京市盈科(广州)律师事务所律师,中华全..[详细]
联系我们

广州维权律师网

  • 咨询热线:139-2210-5383
  • 传 真:020-66857289
  • 邮 箱:13922105383@163.com
  • 地址:广州市越秀区广州大道中289号南方传媒大厦B座15-18楼