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购买车位后未过户,被法院查封执行
来源:广州律师网  作者:管理员1  发布时间:2014-11-22 23:20:48

根据最高院的司法解释,购买房产后未过户,只有满足三个条件方可对抗法院的查封执行: 一、购买者必须已经支付部分或者全部货款;二、购买者已经实际真有适用房产;三、购买者对未过户没有过错。

案情介绍:
    2009年,黄某向赵某购买房产及地下车库。当年,黄某将房产另行转卖给第三方并办理过户手续。而对于地下车位,则留给自己使用,但未办理过户手续。2014年,车位的出让人因拖欠他人巨额债务,被起诉至法院并申请强制执行。最终,法院查询到黄某购买的车位仍登记在出让人名下,故依法对车位进行了查封,拟拍卖执行。于是黄某依法向法院申请执行异议,要求停止对车位的查封等执行措施,该申请被法院予以驳回。
    黄某于2014年初提起执行异议之诉,要求停止执行,确认其对车位享有所有权。一审法院审理后,认为黄某未能提供足够证据证明其实际购买了该车位并支付全部款项,因此驳回其诉讼请求。黄某不服,于二审期间,提交了购买房产及车位的合同、收款收据、汇款记录等新证据,拟证明其实际购买了车位、支付了全部款项以及未过户原因在于出让人赵某等事实。
上诉观点:
    第一,赵某确实已经涉案车位出售给黄某,黄某已经支付全部款项并实际占有使用五年有余;
    第二,从时间上看,黄某购买涉案车位在先,申请执行人对赵某的一般债权发生在后;
    第三,从内容上看,黄某与赵某的交易直接指向涉案车位,而申请执行人的债权仅为清偿欠款及承担诉讼费用,未明确指向涉案车位。此外,申请执行人在与赵某建立债权债务关系时,并没有对其资产状况进行了解,存在过错。
    综合考虑上述情况,应保护黄某对涉案车位的权益,支持黄某的请求,停止对涉案车位的执行。
法院判决:
    二审法院认为,双方争议的焦点是黄某是否对涉案车位享有国有土地使用权。
    黄某在二审期间提交房地产买卖合同等证据显示其与赵某于2009年就涉案车位签订了《房地产买卖合同》,其已支付了全部款项并实际使用,其是涉案车位的使用权人,要求法院停止执行,解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,第三人已经支付全部价款并实际占有该财产,对未办理过户登记手续没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中,即使黄某已经支付涉案车位全部价款并实际占有该财产,但是其于2009年购买涉案车位至法院于2014 年进行查封,长达四年多时间未办理过户手续,黄某对涉案车位未办 理过户手续存在过错。黄某上诉主张其对此无过错,理由不成立。综上,涉案车位登记在赵某名下,黄某以《房地产买卖合同》等证据要求确认涉案车位的国有土地使用权归其所有、停止执行、解除查封,理据不足,本院不予支持。
律师点评:
    根据最高院的司法解释,购买房产后未过户,只有满足三个条件方可对抗法院的查封执行:
    一、购买者必须已经支付部分或者全部货款;
    二、购买者已经实际真有适用房产;
    三、购买者对未过户没有过错。(广州律师
    
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