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转租合同被认定无效,执行过程中和解维权
来源:广州维权律师网  作者:管理员  发布时间:2014-08-10 00:34:06

律师提醒:签订租赁合同时,务必核实签订者是否对商铺享有所有权或转租权,避免因签订主体的问题,影响到合同的履行;应综合考察拟租商铺的租金水平,避免签订租金过高的租赁合同,尤其是刚创业的年轻人,应当特别谨慎;选择法律手段维权时,如有不确定时,务必咨询专业的房产律师。

    【案件类型】房屋租赁合同纠纷
    【案情介绍】
    胡某与陈某签订《房屋租赁合同》,租用其商铺。合同签订后,胡某发现陈某并非商铺的所有者,陈某将商铺出租给胡某的行为属于无权擅自转租,为保证权益,胡某提起诉讼,要求解除合同,并要求陈某赔偿胡某装修费损失***元。
    一审审理后判决,认定双方签订的《房屋租赁合同》无效,判决胡某将涉讼商铺交还给陈某管业,同时判决胡某按合同约定的租金标准向陈某支付未交还前的商铺使用费。
双方拿到判决书后均未上诉,一审判决生效。
    但是,判决后,胡某与商铺的所有者孔某达成口头协议,即胡某按原来的租金标准向孔某交租,孔某同意继续将商铺租给胡某使用。因此,胡某未按照判决内容将涉讼商铺交还给陈某,继续使用商铺,并加盟新品牌,投入了大量成本。
    陈某经多次催告后,胡某仍未交还商铺,遂向法院申请执行。若强制执行,胡某将承受巨大经济损失,因此找到本律师,寻求解决方案。
    【经办律师观点】
    1、房屋租赁合同有效,法院认定为无效,错误;
    合同法第224条的规定不是法律强制性规定,承租人未经出租人同意与次承租人签订的转租合同不是无效合同。判决书依据上述规定,以违反法律强制性规定为由,认定胡某与陈某签订的转租合同无效,适用法律错误。
    2、法院在陈某未反诉的情况下,判决胡某向其支付使用费,违反了“不告不理原则”;
    原审过程中,陈某答辩意见是请求法院驳回胡某的诉讼请求,并没有提起反诉要求胡某支付手水电费、使用费等费用,法院判决胡某支付上述费用,错误。
    3、事后,胡某与房东孔某形成了事实租赁关系,
    本案中,存在两份租赁合同,一是胡某与房东孔某形成的事实租赁关系,一是陈某与房东孔某订立的租赁合同。根据最高院房屋租赁合同司法解释第六条之规定,胡某一直占有涉讼商铺,应由胡某承租商铺。
    基于上述观点,为了避免胡某的权益因执行后无法回转,胡某先后就原审判决申请再审和抗诉。
    【案件结果】
    本案在再审、抗诉过程中,在本律师、执行法官的协调下,胡某与陈某就本案达成和解协议,具体为:胡某将商铺交付给陈某管业,考虑到胡某有向房东孔某交租,故仅支付小部分租金给陈某,双方的争议全部解决。
    【律师提醒】
    1、诉讼并不是解决方案的最优方案。本案若继续进行再审、抗诉程序,有可能推翻原来的判决,但是同时也存在驳回申请的风险。而且,即使推翻原判决,胡某仍应按约定的标准支付使用费(注:约定的标准远高于同地段市场租价),这对胡某非常不利。因此综合考虑上述因素,胡某采取了变通方式,将新加盟的品牌变更到其他地点经营,双方达成和解。
    2、签订租赁合同时,务必核实签订者是否对商铺享有所有权或转租权,避免因签订主体的问题,影响到合同的履行。
    3、在签订租赁合同时,应综合考察拟租商铺的租金水平,避免签订租金过高的租赁合同。尤其是刚创业的年轻人,应当特别谨慎。
    4、选择法律手段维权时,如有不确定时,务必咨询专业的合同律师。
    (广州律师

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