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李某与杨某房屋买卖合同纠纷案代理词
来源:广州维权律师网  作者:王永健律师  发布时间:2014-08-06 23:40:58

王永健律师代理的李某与杨某房屋买卖合同纠纷一案,二审法院采纳部分代理意见,依法调低违约金标准。该案基本情况为:李某与杨某签订房屋买卖合同后,杨某支付了首付款。后双方协商一致解除合同,并签订了补充协议,就退款事宜、违约金等事项进行了约定。由于李某未能按时退款而导致诉讼。诉讼一审阶段,杨某要求按合同约定的比例支付违约金,李某因未知悉开庭时间,未参加庭审。一审判决后,李某得知判决结果,委托本律师代理,上诉至二审法院,要求依法调减违约金。最终,法院依法予以调减。
律师提醒:
1、在签订

    王永健律师代理的李某与杨某房屋买卖合同纠纷一案,二审法院采纳部分代理意见,依法调低违约金标准。该案基本情况为:李某与杨某签订房屋买卖合同后,杨某支付了首付款。后双方协商一致解除合同,并签订了补充协议,就退款事宜、违约金等事项进行了约定。由于李某未能按时退款而导致诉讼。诉讼一审阶段,杨某要求按合同约定的比例支付违约金,李某因未知悉开庭时间,未参加庭审。一审判决后,李某得知判决结果,委托本律师代理,上诉至二审法院,要求依法调减违约金。最终,法院依法予以调减。
    律师提醒:
    1、在签订合同时,应当重视违约金条款的约定,避免约定了过高的违约金而不被法院支持;
    2、如确实约定了过高的违约金,建议在诉讼阶段向法院提出申请,要求依法予以调整。
    附:代理词
尊敬的审判长、审判员:
    盈科广州律师事务所接受李某的委托,指派本律师担任其与杨某房屋买卖合同纠纷一案的代理人,经查阅本案卷宗及参加庭审,现就本案发表如下代理意见:
    一、 上诉人与被上诉人系经协商一致和平解除《房屋买卖合同》,双方均不存在违约情形。从双方于2013年x月x日签订的补充协议可以证明该事实。被上诉人没有理由要求依据《房屋买卖合同》主张违约责任。
    二、 补充协议是《房屋买卖合同》解除后,双方对返还定金等确定的权利义务。那么即使上诉人没有按照协议返还定金,依法也应以本协议的履行义务为基数计算违约金。
    补充协议是双方就定金250,000元返还的期限、违约责任等的约定,本协议的标的总额为250,000元,不是《房屋买卖合同》的标的2,510,000元。根据合同法的规定,上诉人违反本协议给被上诉人造成的损失应是被上诉人无法收回定金250,000元的损失。
    三、 滞纳金属于行政处罚中的项目,如税收滞纳金等。合同法中并不存在滞纳金的概念,双方在补充协议中约定的滞纳金,实际属于合同法中的违约金,应适用合同法关于违约金的规定。
    四、 协议约定的滞纳金标准(日千分之一)过高,过分高于被上诉人的损失,请求法院依法予以减少,理由如下:
    1. 法律依据:
    根据我国合同法第114条第二款的规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院适当减少。
    另根据合同法司法解释二第29条第二款之规定,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
    2. 被上诉人的损失:
    参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第四款的规定,被上诉人的损失为上诉人未按约定返还定金250,000元期间的利息损失,计算标准为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。
    按照现行年贷款利率6%上浮30%计算,截止至2014年x月x日,损失为:19500元。
    3. 按照一审判决计算的违约金金额情况
    情形一:按照一审判决,以2,510,000元为基数,按日千分之一计算,截止至2014年x月x日,上诉人需支付给被上诉人的违约金为:913,640元,远远高于被上诉人的损失的30%。
    情形二:按协议上诉人应履行的义务250,000元为基数,按日千分之一计算,截止至2014年x月x日,上诉人需支付给被上诉人的违约金为:91000元,远远高于被上诉人的损失的30%。
    综上,若按日千分之一的标准计算违约金,无论是以250,000元还是2,510,000元为基数,均过分高于被上诉人的损失,违反了我国合同法对违约金的规定。
    且从举证责任上看,上诉人上述的分析已经足以证明一审判决的违约金过分高于被上诉人的损失,若被上诉人不予承认,应当举证证明其损失。但被上诉人没有提供证据证明其损失,应当承担举证不能的责任。
    因此,恳请法院依法予以调低。

    北京市盈科(广州)律师事务所
    王永健律师
    2014年x月x日

    ——广州律师

    注:版权所有,请全文转载,并注明广州维权律师网(www.108law.com)原创。

 

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